我是刁大爷，从事房地产15年，为上千人提供过住房解决方案。我熟悉这个行业的门道。我不是所谓的“专家”，我只有15年的实践经验来帮你解答问题。以下为微信官方账号粉丝问答精选问答；《刁大爷谈楼市》中的一个。请关注微信官方账号的提问：刁叔你好，通用资质。

从00-1010，以下是问答精选。a给微信官方账号“雕叔谈楼市”的粉丝。请关注微信官方账号的提问。

问题：刁叔你好，普通资质，自谋职业。请评论建发中央印章，仁居九麟语和新希望D10。谢谢你。

回答：你好，如果你资质一般，剑法是没有机会的。人居九林宇和新希望D10还不错。如果是活着，整个生命支持没有新的希望，但是整个产品是优越的。整个产品是一个体面的建筑，而不是D10，一个傲慢的利基产品。让我们把重点放在新希望D10的产品上。D10最后一栋楼，微涨(虽然看起来最高单价比前两次略低，但整体均价确实是微涨)。但这一涨幅难以匹配1号楼和3号楼的46层和44层与2号楼的68层之间的差距。2019年卖了两批，毛坯2.9万，装修5999。两年后68层的产品，毛坯29300，应该也是同样的装修。在市中心，这个高度真的是绝无仅有。无论是原地回迁(安置房矮且不靠近道路)还是容积率8，这个高度就是住宅天际线。68楼顶楼，大老板。1号楼和3号楼的46层和44层的顶层面积差不多。还是挺好的，豪改。总的来说，D10对富人来说就像一个小玩物，但对大众来说，人居环境更像BBA。

提问：刁叔叔你好！目前和家人住在高辛天府长城区(孩子在附近上学)，也有高辛和天府的二套房资格。打算再买一套改善型住房，供老人居住或投资，总预算不超过400万元。请帮我评估以下几点考虑：1。在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里的区域附近买一套商住平或小别墅(主要方便接送孩子)，全家搬家后将现有住房出租。2.在高辛(优先)、锦江、天府新、成华区再买一套房子(全新或二手)。不要求面积，追求未来的增值空间。请推荐几个；3.纯三层楼。目前我们实地考察了浦江的花样年大峡谷，有独栋的，有二手的，有叠加的新房(都是住宅)。感觉大环境不错，就想至少能跑过通货膨胀和一般理财，估算一下它的增值空间。

回答：你好！1.从400万开始。你说的商住平小别墅，其实指的是40年产权的商业别墅。从自住、地段、环境、产品的角度来看，完全没有问题，但毕竟是40年产权的性质，未来流动性和增值性会大打折扣。这个预算有点太浪费了，不推荐。2.增值还是要看核心位置或者未来的核心位置。在高新区，400的新房比较常见，主要集中在新川区域，比如金域的锦城府、保利、广怡景，都只能说抓或漏的机会不多。目前，我仍然看好大源和新川的一些楼盘，如北辰施琅南门绿郡、华润凤凰城、都城亚宗居等。中德联合会、北大资源颐和翡翠公馆、中德世邦、龙湖九里晴川等。晋江没有400万新房。你可以看看盛瑞望江橡树林和翡翠城二手。在天府新区，建议以新房为主，如凯撒麓山1号、中铁岳麓公馆、鲁西乐府公馆等。成华a区

问题：天啊，我估计总房价在250-300左右。目标区域：晋江、青阳、成华、武侯、龙泉、双流均可选择。要求：底层三室，电梯间，小区环境，学区小学初中中等以上。求推荐？

回答：你的预算和综合情况很典型。但是，除了高新南、天府，你的目标区域是买不到的，然后你就不喜欢金牛座了。如果方便孩子上学的话，我觉得龙泉和双流都可以，但是肯定比不上五城区，而且你250-300万的预算其实也不低，所以建议你把重心调整到五城区，也就是青阳、武侯、晋江、成华。对于庆阳来说，其实可以看看内金沙，比如仲达的君悦金沙，但是目前的指导价已经影响了很多房子，可以去线下多实地询价。如果有很多房子，你可以看看那些在外面受欢迎的，如凯德时尚，俊发石光袁俊和中铁西城西苑等如果想品牌一些或者二次更新，也可以看看周边的楼盘如长虹和悦府、万科金域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭等。武侯区可以看武侯新城，二北外的那个，相信丽都花园城ABCD区，很符合你的预期和预算。晋江星罗棋布，像东湖望江橡树林；三湘的华西528艺术村和金卓城都值得一看。最后，成华区主要分布在东北沿线的中心区。推荐看华润24城第三公寓，万科金域蓝湾，恒大华府，中海新华府(后两个是刚需)。可以说这些都是和你的预算相对平衡的，也兼顾了就近入学的小区选择。总的来说，建议你线下看房。

问题：(1)现在准备去高新区交社保。我想在高新区买一套房。以投资为主是否可行？(2)想在高新区买新房，至少要交多久社保？如果新房不合格，你要等太久。二手房有好的推荐吗？(3)深圳房贷会影响成都贷款买房吗？会面临全款的问题吗？

回答：深圳户口，深圳有贷款。1.如果账户不

能迁来成都的话，那么现在开始缴纳高新区的社保，需要累计满2年，时间周期比较长的，2年后高新区楼市发展如何，是否还有价值笋盘，需要打个问号。而如果你可以补缴社保，或者尽量想办法缩短社保累计时间的话，比如在1年内可以弄好成都资格，那么我们认为是比较合适的，至少房价、行情被按住了，入手难度不大，投资价值也有。2、前面说了，需要累计满2年，现在缴纳就是2023年8月，如果从2020年8月开始补缴到现在，那么你再缴纳1年，就是2022年8月，就可以凑够2年了，2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的，只要你能买高新二手房就可以买高新新房，只不过新房存在一个顺位度的问题，刚需，普通，第一第二第三第四顺位的差别，越是刚需，越是第一顺位，买到新房的可能性就越大。新房和二手房也是一样的累计时间，不是说新房需要2年，而二手房只需要1年，都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话，我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题，是要全款，还是说贷款多少？有了总价，有了资格顺位度，才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的，二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。3、深圳有房贷，全国查贷款记录，因此会影响成都的买房贷款，如果不结清深圳的，在成都就是二套房，高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷，那么成都就是首套房，在高新区买，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。至于全款，是不会要求的，只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下，然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题，我们才好继续分析。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。